Najnižší úrok nevyhráva. Čo vám bankový banner o hypotéke nepovie
6 min čítania
Najnižší úrok nevyhráva. Čo vám bankový banner o hypotéke nepovie
Hypotéky október 2026: prečo môže byť 3,59 % v skutočnosti drahších ako 3,69 %
Keď dnes klient hľadá hypotéku, prvá otázka býva takmer vždy rovnaká:
„Ktorá banka má najnižší úrok?“
Úplne tomu rozumiem.
3,58 % vyzerá lepšie ako 3,69 %. 3,69 % vyzerá lepšie ako 4,09 %.
Lenže hypotéka nie je súťaž o najmenšie číslo pred znakom percenta.
Za tým číslom sa totiž môže skrývať iná metodika výpočtu úroku, povinný účet, poistenie schopnosti splácať, poistenie nehnuteľnosti, nižšie povolené LTV, poplatok za úver alebo ďalšie podmienky.
A výsledok
Nižšia úroková sadzba ešte automaticky neznamená lacnejšiu hypotéku.
Ako vyzerá trh začiatkom októbra 2026
Nasledujúce porovnanie pracuje primárne s 3-ročnou fixáciou, splatnosťou 30 rokov a modelovým úverom 150 000 € a 200 000 €.
Výpočty splátok sú zámerne urobené jednotnou anuitnou metodikou, aby bolo možné sadzby porovnať medzi sebou. Konkrétny splátkový kalendár banky sa môže mierne líšiť podľa metodiky úročenia, dátumu čerpania a prvého dňa splátky.
| Banka / poskytovateľ | Aktuálna 3-ročná sadzba | 150 000 € / 30 r. | 200 000 € / 30 r. | Čo sa skrýva za sadzbou |
|---|---|---|---|---|
| Fio banka | 3,58 % | 680,28 € | 907,04 € | do 80 % LTV; poskytnutie, čerpanie a vedenie účtov bez bankových poplatkov Fio banka |
| PSS – mojaHYPOTÉKA | 3,59 % | 681,13 € | 908,17 € | pre 3,59 % max. 70 % LTV + poistenie nehnuteľnosti cez PSS + rizikové životné poistenie Prvá stavebná sporiteľňa |
| Prima banka | 3,60 % | 681,97 € | 909,29 € | garantovaná sadzba pri 3-ročnom fixe podľa aktuálnej ponuky Prima banka |
| 365.bank | 3,65 %\* | 686,19 € | 914,92 € | sadzba po augustovej úprave; konkrétna cena závisí aj od zliav, ratingu a produktov Finančný Kompas |
| Tatra banka | 3,69 % | 689,58 € | 919,44 € | s Programom odmeňovania Hypotéka Tatra banka |
| ČSOB | 3,70 % | 690,42 € | 920,57 € | reprezentatívny príklad banky počíta aj so spracovateľským poplatkom 300 € ČSOB |
| UniCredit Bank | 3,79 % | 698,08 € | 930,78 € | sadzba zahŕňa zľavu za poistenie aj aktivitu na účte; banka v príklade uvádza aj poistné a cenu účtu unicreditbank.sk |
| mBank | 3,99 % | 715,26 € | 953,68 € | podmienkou je mKonto; poskytnutie a úverový účet 0 € mBank |
| VÚB | 4,09 % | 723,93 € | 965,24 € | sadzba od 26. 9. 2026; zahŕňa zľavu 0,10 p. b. za poistenie schopnosti splácať VÚB banka |
| SLSP – štandard od 5. 10. | 4,29 % | 741,43 € | 988,57 € | nová štandardná sadzba od 5. októbra 2026 Slovenská sporiteľňa |
| SLSP – mladí | 3,99 % | 715,26 € | 953,68 € | max. 35 rokov + poistenie úveru + DOMOV; zároveň kampaň do 90 % LTV Slovenská sporiteľňa |
\* Pri 365.bank je 3,65 % aktuálna sadzba po zmene od 20. 8. 2026. Posledný priamo dohľadateľný oficiálny sadzobník 365.bank z júna ešte uvádzal 3,55 %, preto by som tento jediný údaj tesne pred publikovaním článku ešte raz skontroloval v partnerskom portáli alebo najnovšom sadzobníku banky. Augustová zmena na 3,65 % je však zdokumentovaná v aktuálnych odborných prehľadoch. 365.bank
A teraz príde prvý háčik: nie každé 3,60 % je rovnaké 3,60 %
Prima banka úročí úver podľa skutočne uplynutých dní a roku s 360 dňami.
Teda ACT/360. Prima banka
Fio pri pravidelnom splácaní používa metodiku 30/360 – mesiac sa pri výpočte považuje za 30 dní a rok za 360 dní. Fio banka
Rovnako VÚB vo svojej produktovej dokumentácii výslovne uvádza 30/360. VÚB banka
To znamená, že ani dve úplne rovnaké nominálne sadzby nemusia automaticky znamenať úplne rovnaký úrokový náklad.
Napríklad:
3,60 % pri ACT/360 zodpovedá z pohľadu počtu úročených dní približne 3,65 % pri 30/360.
Pri hypotéke 200 000 € ide rádovo o niekoľko eur mesačne.
Nie je to suma, kvôli ktorej sa človek odsťahuje do stanu.
Ale je to veľmi dobrý dôkaz, že percento nie je celý produkt.
Druhý háčik je často oveľa drahší: čo musím urobiť, aby som sadzbu vôbec dostal
Pozrime sa napríklad na PSS.
Na billboarde môžeme vidieť:
3,59 %.
Je to reálna sadzba.
Lenže pre jej získanie PSS uvádza maximálne 70 % LTV, poistenie nehnuteľnosti uzatvorené prostredníctvom PSS a rizikové životné poistenie. Prvá stavebná sporiteľňa
Pri klientovi, ktorý potrebuje napríklad 85 alebo 90 % kúpnej ceny, už samotné číslo 3,59 % nevyrieši celý príbeh.
Na druhej strane má PSS zaujímavé riešenie, ktoré v klasickom porovnaní sadzieb vôbec neuvidíme.
K hypotéke vie klient dofinancovať chýbajúce zdroje prostredníctvom môjÚVERU k HYPOTÉKE, aktuálne od 4,59 % p. a., do výšky 50 000 €, bez ďalšieho zabezpečenia nehnuteľnosťou a so splatnosťou až 30 rokov. Prvá stavebná sporiteľňa
A zrazu už neporovnávame iba:
3,59 % verzus 3,69 %.
Porovnávame celé riešenie kúpy nehnuteľnosti.
A to je úplne iná disciplína.
Pekný príklad máme aj pri Slovenskej sporiteľni
Od 5. októbra 2026 bude štandardná minimálna sadzba pri 3-ročnej fixácii:
4,29 % p. a.
Mladý klient však môže pri splnení podmienok dostať:
3,99 % p. a.
Podmienkou je okrem veku do 35 rokov aj Poistenie k úveru, poistenie majetku DOMOV a ďalšie podmienky programu banky. SLSP súčasne ponecháva pre túto skupinu možnosť financovania do 90 % LTV za zvýhodnených podmienok. Slovenská sporiteľňa
Pri 200-tisícovej hypotéke predstavuje rozdiel medzi 4,29 % a 3,99 % približne:
34,89 € mesačne.
Teda približne:
419 € ročne.
Lenže ak je nižšia sadzba spojená s poisteniami, treba do porovnania zahrnúť aj ich cenu.
A opäť sme pri tom istom:
samotná sadzba nestačí.
Preto máme RPMN. Ale ani tam sa neoplatí čítať iba jedno číslo
Veľmi dobrý technický detail ukazuje aj interný materiál VÚB.
Banka už od októbra 2025 pri hypotéke zisťuje nielen cenu individuálneho poistenia nehnuteľnosti, ale aj skutočnú frekvenciu jeho platenia – mesačne, štvrťročne, polročne alebo ročne. Tento náklad potom vstupuje do RPMN, odplaty a celkových nákladov úveru.
Ak klient presný náklad neuvedie, do výpočtu môžu vstúpiť štandardizované náklady podľa typu zabezpečenia.
Zdroj: interný materiál VÚB banka, informácia pre partnerov z 30. 9. 2025.
To je presne dôvod, prečo má RPMN väčšiu informačnú hodnotu než samotná úroková sadzba.
Ale aj RPMN treba čítať v kontexte reprezentatívneho príkladu.
Najnižšia sadzba teda automaticky nevyhráva
Ak by som hypotéky hodnotil iba podľa tabuľky vyššie, vyzeralo by to jednoducho.
Fio 3,58 %. PSS 3,59 %. Prima 3,60 %.
Hotovo.
Lenže nie je.
Jeden klient potrebuje 70 % LTV.
Druhý 90 %.
Jeden chce životné poistenie.
Druhý ho už má kvalitne vyriešené inde.
Jeden má príjem zo zamestnania.
Druhý vlastní s.r.o.
Jeden potrebuje iba hypotéku.
Druhému chýba ďalších 30 000 € vlastných zdrojov.
A tretí potrebuje založiť inú nehnuteľnosť, pretože kupovaná banka jednoducho neprejde.
Pre každého z nich môže byť ekonomicky najlepšie riešenie úplne inde.
Preto klientovi nehľadám najnižší úrok
Hľadám odpoveď na inú otázku:
Koľko vás bude celé financovanie reálne stáť – a čo za tieto peniaze dostanete?
Do porovnania preto patrí sadzba, metodika úročenia, RPMN, poplatky, cena účtu, poistné, LTV, podmienky zliav, mimoriadne splátky, akceptácia príjmu, hodnota zabezpečenia a podmienky po skončení fixácie.
Pretože úroková sadzba je iba jedno číslo.
Hypotéka je celý finančný systém.
A rozdiel medzi nimi môže byť pri 150- či 200-tisícovom úvere počas rokov podstatne väčší, ako vyzerá na reklamnom bannery.
Billboard hypotéku nespláca. Klient áno.
A práve preto podľa mňa kvalitné finančné sprostredkovanie nezačína vetou:
„Našiel som vám najnižší úrok.“
Ale vetou:
„Porovnal som vám, koľko vás budú jednotlivé riešenia skutočne stáť.“